住宅ローンの残額があっても
物件を売却できる？
長い期間をかけて支払う住宅ローンは、ライフスタイルの変化や予期せぬ出来事によって返済が難しくなることもあります。そのような場合は、返済計画を見直すほか、物件の売却を検討しなければならないケースもあります。ローンの残債が物件の売却額よりも低い状態（アンダーローン）であれば、物件の売却代金でローンを完済できるため、通常の手順で売却が可能です。しかし、住宅ローンの残債が物件の売却額よりも高い状態（オーバーローン）ですと、ローンが完済できないため、通常通りの売却ができません。本ページでは、オーバーローンの場合の物件売却の方法や手順について解説します。
住宅ローンの返済が難しくなった場合
まずは金融機関に返済計画の見直しを相談してみましょう。金融機関としても返済が滞ることは好ましいことではないため、相談に乗ってくれます。次に、ご自宅を売った資金で住宅ローンを完済するという手段も検討できます。これがいわゆる「アンダーローン」の状態です。アンダーローンの場合は通常の手順で売却が可能です。
しかし、ご自宅を売却しても、売却で得た資金よりも残債が多く、ローンの完済ができないと思われる場合（「オーバーローン」と呼ばれる状態）は、金融機関と相談して任意売却を検討することになります。そして金融機関が了承した場合は、任意売却を行います。
一方、金融機関に何も相談せず滞納を続けていると、金融機関による差し押さえの後、競売へと移行していきます。
競売と任意売却の違い
- 競売
- 競売とは、所有者の意思とは関係なく、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえた後、法的な手続きに則って強制的に売却されることです。競売は、通常の売却や任意売却と比べて低価格で売却される傾向があります。しかも、一定の時期が来ると強制的に退去せざるを得なくなります。競売は、経済面で不利になるだけでなく実生活にも大きな影響があり、精神面にも重い負担がかかってしまいます。
- 任意売却
- 任意売却とは、売却後に住宅ローンが残ってしまう物件を金融機関と話し合いを行い、同意を得たうえで売却する方法のことです。競売に比べると高い金額で売却されるため、売却後のローン返済を考えると任意売却の方が有利といえます。任意売却の後に残った住宅ローン残債については、金融機関と話し合いの上、今後の生活状況に応じて支払うことになります。
任意売却を成功させるには
金融機関に相談をして任意売却を行うと決めたら、できるだけ速やかに売却活動を始めましょう。売却活動の時間を十分に取り、希望に近い価格で売却できるようにすることがポイントとなります。売却価格については、残債を気にして売り出し価格を高く設定すると、かえって売却に時間がかかったり売れなくなったりすることもあります。また、任意売却の価格設定については、金融機関と相談することになるので、高過ぎるあるいは安過ぎる場合は金融機関が承認しないこともあります。いずれにしても売却を長引かせないためには、適切な価格を設定することが大切です。
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