税金の仕組みや特例を利用して
賢く節税対策を
不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。このページでは、不動産の売却時にどのような税金がかかるのか、またその計算方法や節税対策についてご紹介します。
不動産売却の際にかかる税金は大きく分けて、「売却手続きにかかるもの」と「売却益が発生したときにかかるもの」の2種類です。それぞれ、具体的に見ていきましょう。
売却の手続きにかかる主な税金
印紙税
印紙税は、「課税文書」と呼ばれる書類にかかる税金のことです。たとえば、家を売るときに取り交わす「不動産売買契約書」もそのひとつ。契約書には収入印紙を貼ることが必要になるため、その分の印紙税がかかります。 （契約金額によりますが、5,000円～10,000円程度）
売却で利益が発生したときにかかる税金
所得税・住民税
家を売ったときに、売却価格から購入費用や売却にかかった諸費用を差し引いて利益（売却益）が出た場合には、「譲渡所得税」や「住民税」がかかります。これらの税金は、家をどのくらいの期間所有していたかによって税率が変わり、所有期間が短いほど税率は高くなります。具体的な税率は以下のとおりです。
| 区分 | 条件 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期 譲渡 所得 |
売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以内 | 所得税：30％ |
| 住民税： 9％ | ||
| 長期 譲渡 所得 |
売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えている | 所得税：15％ |
| 住民税： 5％ |
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための財源として設けられた特別な税金です。2013年1月1日から2037年12月31日までの期間、通常の所得税に上乗せして徴収されており、税率は2.1％となっています。
譲渡所得に利用できる特例
家を売却する際には大きな税金がかかる場合があります。ですが、いくつかの特例を利用することで、その負担をぐっと減らすことができます。代表的な税負担の軽減措置には、次の4つがあります。なお、これらの特例はいずれも 売却した翌年に確定申告をしなければ適用されません。売却益が出る場合には、どの特例が使えるのかを必ず確認し、利用する際は忘れずに確定申告を行いましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
個人が住んでいる（または住んでいた）家とその敷地を売った場合には、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特例があります。この控除によって、譲渡所得税の負担が大幅に軽くなったり、場合によっては税金がかからなくなることもあります。長く住んだ住まいでも、短い期間しか住んでいなかった住まいでも、どちらでも利用できるのが特徴です。
所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例
家屋とその敷地を売却した際に、一定の条件を満たすと「長期譲渡所得」の税率がさらに優遇される特例があります。この特例を受けるための基本条件は、売却する物件が自分の居住用財産であり、かつ売却した年の1月1日時点で 所有期間が10年を超えていること です。通常、長期譲渡所得にかかる税率は20％ですが、この特例を使うと、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分については 14％ に軽減されます。なお、6,000万円を超える部分については通常と同じ税率（20％）が適用されます。
被相続人の居住用財産（空き家）にかかわる譲渡所得の特別控除の特例
相続によって取得した空き家を、被相続人（亡くなった方）が亡くなった日から 3年を経過した年の12月31日まで に売却した場合、その譲渡益から最大3,000万円を差し引くことができる特例があります。
特定の居住用財産の買い換えの特例
買換え特例とは、不動産を売却して新しく住宅を購入した場合に、売却で発生した譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べできる制度です。つまり、その時点では課税されず、新しい住宅を将来売却するときにまとめて課税される仕組みです。この特例を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。
特例の適用には詳細な要件や手続き等があり複雑ですので、詳しくは「国税庁のホームページ」でのご確認や「税理士」など専門家へのご相談をお願いしております。